Naar energieprestatienormen voor huurwoningen

Woningen die te huur worden aangeboden, moeten binnenkort aan minimale energieprestaties voldoen.

Het Woonwijzigingsdecreet sleutelt ook aan andere kwaliteitsnormen uit de Vlaamse Wooncode.

Woonkwaliteitsvereisten

Woningen die te huur worden aangeboden, moeten nu al aan elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten voldoen. Het Woonwijzigingsdecreet vult die eisen aan. Onder de mogelijkheid om een woning te verwarmen, wordt voortaan ook de mogelijkheid verstaan om de woning te koelen. En zowel koelen als verwarmen moeten mogelijk zijn tegen een redelijke kostprijs. Bovendien moet de woning winddicht zijn. Dus geen kieren, spleten of kapotte ruiten.

Daarnaast moeten alle woningen aan minimale energieprestaties voldoen.

De Vlaamse Regering zal bepalen welke energieniveaus moeten worden behaald. De regering engageert zich alvast om de energie-eisen “geleidelijk en voorzichtig” in te voeren en om voor “begeleidende ondersteunende maatregelen” te zorgen.

Conformiteitsattest

Het conformiteitsattest toont aan dat een huurwoning aan alle kwaliteitsvereisten voldoet. Elke verhuurder kan zo'n conformiteitsattest aanvragen bij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is. Maar de praktijk wijst uit dat weinig verhuurders zo'n attest aanvragen. Daarom kan het college vanaf nu ook op eigen initiatief conformiteitsattesten uitreiken. Bijvoorbeeld in het kader van gebiedsgerichte patrimoniumscreenings, zoals 'Krot spot' in Antwerpen.

Het conformiteitsattest kan ook nog altijd uitgereikt worden door een gewestelijke ambtenaar, bij toekenning van een tegemoetkoming in de huurprijs.

De colleges en de gewestelijke ambtenaren kunnen nu ook conformiteitsattesten uitreiken voor woningen die te huur of ter beschikking worden gesteld, zonder dat zij al effectief verhuurd of bewoond zijn. 'Ter beschikking stellen' betekent hier 'aanbieden ter bewoning'. Daar hoeft niet altijd een huurprijs voor gevraagd te worden.

Herhuisvesting

Als een woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard en als de bewoners voldoen aan de toelatingsvoorwaarden voor een sociale woning, is de burgemeester verplicht om hen te herhuisvesten. De gemeente kan de herhuisvestingskosten in theorie verhalen op de eigenaar van de ongeschikte of onbewoonbare verklaarde woning, maar weinig gemeenten doen dat omdat ze de herhuisvestingskosten eerst moeten prefinancieren en het helemaal niet zeker is dat ze de gemaakte kosten achteraf zullen kunnen recupereren. Bovendien laat de lijst van kosten die gerecupereerd kunnen worden veel ruimte voor interpretatie. Wat met de kosten voor vergrendeling van de woning? Wat met de kosten voor bijstand van een maatschappelijk assistent? Wat met de kosten voor het instapklaar maken van de nieuwe woning?

Om de gemeenten te helpen, zal de Vlaamse Regering samenwerkingsovereenkomsten sluiten met de besturen over administratieve, juridische en financiële ondersteuning. De Vlaamse overheid kan dan de herhuisvestingskosten prefinancieren en ze zelf terugvorderen van de eigenaar met een dwangbevel.

Ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, en verklaring van overbewoning

De procedure voor ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring start op initiatief van het gemeentebestuur of van Wonen-Vlaanderen, of 'op verzoek', na een klacht over de kwaliteit van de woning. De burgemeester moet binnen de drie maanden een beslissing nemen over de klacht. Tegen de beslissing van de burgemeester of tegen het feit dat de burgemeester geen beslissing heeft genomen binnen de vooropgestelde termijn van 3 maanden, kan men in beroep gaan. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen na het verstrijken van de beslissingstermijn.

Die beroepstermijn van 30 dagen wordt nu verlengd tot 12 maanden wanneer de burgemeester geen beslissing neemt. En dus kan de belanghebbende nog steeds in beroep gaan zodra de beslissingstermijn van drie maanden is verstreken. Maar hij kan ook wachten tot de inmiddels beloofde aanpassingswerken zijn uitgevoerd of tot er een nieuwe controle van de woning heeft plaatsgevonden.

Zolang er geen beroep is ingediend, kan de burgemeester nog een beslissing nemen over het verzoek tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.
Voor overbewoning wordt eenzelfde beroepsprocedure ingevoerd.

“Krot te huur”

Wooninspecteurs konden alleen optreden tegen eigenaars van krotten die effectief verhuurd of bewoond worden. Maar vanaf nu zullen zij ook al een pv kunnen opstellen tegen een eigenaar die een krot te huur stelt, zonder dat het al effectief verhuurd is, en zullen zij die eigenaar een herstelvordering kunnen opleggen.

Herstelvordering, andere bestemming of sloop

Dé sanctie bij krotverhuur is het opleggen van een herstelvordering. Maar in sommige situaties kunnen geen herstelwerken uitgevoerd worden. Omdat de woning bijvoorbeeld op instorten staat, of omdat ze onvergund is. De rechter kan de eigenaar vanaf nu ook verplichten om een andere bestemming aan zijn pand te geven, of om het te slopen.

De rechter kan die sancties ook opleggen aan eigenaars die panden verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen, die niet bestemd zijn voor bewoning (zoals stallen of loodsen).

Herstelmaatregelen gaan over op koper

Een woning of ander onroerend goed waarop een verplichting rust tot het uitvoeren van herstelmaatregelen, kan alleen worden overgedragen als de notaris naast de authentieke akte van overdracht (meestal: de koopakte) nog een aparte akte opmaakt waarin de herstelmaatregelen worden beschreven en waarin staat dat de nieuwe eigenaar of nieuwe houder van een zakelijk recht op het goed, de uitvoering van de herstelmaatregelen overneemt.

Koper informeren

Bij overdracht van een pand waarop een herstelvordering rust, moet de notaris dat in de overdrachtsakte vermelden.

Gebeurt dat niet, dan kan de koper of nieuwe houder van een ander zakelijk recht op het goed, de vernietiging van de overdracht vorderen én een schadevergoeding eisen.

“Sociale ruimte”

Sociale huisvestingsmaatschappijen mogen voortaan ook niet-residentiële ruimten verwerven. Onder strikte voorwaarden. De verwerving moet steeds passen in een concreet sociaal woonproject (bv. een buurtwinkel of een leegstaand kantoor dat de lichtinval belemmert).

En nog veel meer...

Het Woonwijzigingsdecreet wijzigt nog andere bepalingen van de Vlaamse Wooncode, zoals het toezicht op, en de taken van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Het creëert de mogelijkheid voor sociale huisvestingsmaatschappijen om een participatie te nemen in andere sociale huisvestingsmaatschappijen of in verzekeringsmakelaarskantoren, enz.

Het decreet wijzigt, naast de Vlaamse Wooncode, nog diverse andere wettelijke bepalingen, zoals het Kamerdecreet, twee Begrotingsdecreten en het Decreet op het Bestuurlijk Beleid.

In werking

De meeste bepalingen van het Woonwijzigingsdecreet treden 10 dagen na publicatie in werking. Dat is op 14 mei 2011. Sommige bepalingen vergen echter nog een tussenkomst van de Vlaamse Regering.

Bron: Decreet van 29 april 2011 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, BS 4 mei 2011 (art. 30 e.v. Woonwijzigingsdecreet).

Zie ook:

Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

We gebruiken cookies om uw taalvoorkeur bij te houden en surfervaring op deze website gemakkelijker te maken. Meer weten[OK]